10月，是杭州天高氣爽，丹桂飄香的日子，浙江大學現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)理人高級研修班于9月25日開班，第二屆浙江大學房地產(chǎn)高級職業(yè)經(jīng)理人（總裁CEO）高級研修班將于11月27日開班，10月24日是浙江大學房地產(chǎn)投資研究所地產(chǎn)年代俱樂部成立的日子，新老朋友聚會一場共同交流發(fā)展房產(chǎn)心得。屆時我們邀請到著名經(jīng)濟學家史晉川教授與會，下面是史教授的即時發(fā)言。

　　今天在座的都是杭城房地產(chǎn)屆的精英，也有一些老朋友。坦率講，我本人對房地產(chǎn)研究得很少，我主要研究領域是區(qū)域經(jīng)濟，原來研究宏觀經(jīng)濟，最近十年主要是研究浙江省區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，要讓我對房地產(chǎn)發(fā)表一些看法，我的看法很簡單，至于有沒有參考作用，大家可以自己來判斷。

　　最近，對房地產(chǎn)的議論非常多，報紙、媒體，包括北京上海來采訪的記者也比較多，因為，杭州的房地產(chǎn)市場本身就是比較引人注目的市場。坦率講，無論是哪里來的媒體，我都說，我不是研究房地產(chǎn)的，所以都沒有接受過這方面的采訪。但是，這不排斥我本人對浙江房地產(chǎn)市場有一點自己的看法?？傊?，做為一個經(jīng)濟學家來說，對房地產(chǎn)的判斷，只能是中長期發(fā)展趨勢的判斷。因為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展有中長期的因素，也有短期的因素，至于短期因素，有業(yè)內(nèi)人士非常專業(yè)性的判斷。對于中長期的判斷因素，作為經(jīng)濟學家，尤其是象我們這種研究區(qū)域經(jīng)濟的學者，還是有點話可以講的。

　　首先，第一個，房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關系。我個人認為，中國經(jīng)濟到目前為止，在世界經(jīng)濟的排名中，世界銀行將它們分成四個檔次：10000美元以上的是發(fā)達國家；3000－10000美元的是上中等收入的國家；7000美元以下，是下中等國家，和750美元以下的低收入國家。中國去年是1000美元，是排在下中等收入國家的后十位。下中等國家加低收入國家和起來的總數(shù)差不多是100個國家，中國還是處于發(fā)展中國家。那么，從浙江省來看，我們?nèi)ツ甑娜司鵊DP按美元來算，是2300多美元，2400不到。今年可能會接近2600、2700美元，3000美元不會突破。我們杭州市去年接近4000美元，我們大致上講，中國、浙江、杭州，差不多是1、2、4這個水平。即使是4000美元也剛剛進入上中等收入國家的門檻。總體上來講，我們中國是一個發(fā)展中國家，浙江做為沿海地區(qū)，盡管是個發(fā)達地區(qū)，2300多收入，還是一個發(fā)展中國家的水平。我們的工業(yè)化進程，城市化的路途還非常遙遠。從具體推進工業(yè)化、城市化的要素來看，去年人均GDP,國內(nèi)生產(chǎn)總值，是112570億，這個水平大概是美國GDP的1/8。那么，去年的儲蓄率是多少？大家知不知道？去年的儲蓄率是45％。45％的儲蓄率，112570億的GDP，就意味著去年一年的儲蓄有將近5萬億人民幣。那么，這個5萬億人民幣拿來干什么呢？我想，這個5萬億人民幣的儲蓄，最后總是要通過銀行這樣的間接融資渠道，或者資本市場這樣的直接融資渠道，最后，多多少少，它的大部分是要轉(zhuǎn)化為投資的。也就是說，中國下一步進行工業(yè)化、城市化整個經(jīng)濟發(fā)展的資金應該不會形成很大的約束。再加上每年都有一、兩千億的外資進來，所以說，資金不會成為一個很大的約束。

　　推動經(jīng)濟增長的要素除了資金之外，第二個非常重要的因素就是勞動力。中國的人數(shù)，上一次統(tǒng)計是127000萬，差不多是13億，現(xiàn)在肯定已經(jīng)超過13億，這13億當中，農(nóng)民還占了9億，9億農(nóng)民中要轉(zhuǎn)移出來的，向非農(nóng)化轉(zhuǎn)移的勞動力，我想至少不會低于3億到4億。也就是說，我們中國在目前到將來一個相當長的時期內(nèi)，勞動力還是處于無限供給的階段。那么，勞動力不會對中國的經(jīng)濟增長形成很大瓶頸制約。那現(xiàn)在形成比較大的瓶頸制約的是什么？坦率講，就是自然資源，包括土地和環(huán)境。我們環(huán)境的承受能力和自然資源的消耗的制約比較大。盡管有這樣的自然資源的制約，但是，我想，勞動力和資金結(jié)合在一起，它一定會找新的產(chǎn)業(yè)領域，新的投資方向來做，這是肯定沒有問題的。

　　所以，中國的經(jīng)濟增長，在今后的十年當中，保持在6％，或者是7％的經(jīng)濟增長，我想問題不會太大。今年估計還是過9％的，明年已經(jīng)有預計出來了，樂觀的有9％，即使不太樂觀的也有8.2%—8.8％這樣的預測。所以，這樣的經(jīng)濟增長在近十年的中期，我想是不會一下子掉下來的！所以，從這個角度來講，我個人認為，中國的各個產(chǎn)業(yè)，工業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)、現(xiàn)在的商貿(mào)業(yè)，包括象房地產(chǎn)這樣的行業(yè)，整個經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境不會有太大的問題，這個是第一個判斷。

　　第二個判斷，就是中國有兩波引進外資的高潮，第一波是在80年代到90年代的中期，在珠江三角洲。90年代初期，大量的外資是到長江三角洲。那么長江三角洲從90年代中期，以昆山為代表的臺商IT園區(qū)，和蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)為代表的園區(qū)，引進了大量的外資。從長三角來看，這說明，長三角目前的發(fā)展，已經(jīng)開始取代珠三角。成為全國已經(jīng)最具有希望、有全國影響的、有發(fā)展期的一個區(qū)域。而且，這個區(qū)域的經(jīng)濟一體化正在加速。它作為世界第六大城市群，它的城市化進程也在非常迅速地加速。這對浙江的經(jīng)濟發(fā)展，對我們房地產(chǎn)的發(fā)展，也是一個非常有利的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。

　　在這個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中，我們做進一步細的判斷就可以看到；連續(xù)幾次評估，包括臺灣機電協(xié)會的評估；斯坦福大學烏托茂教授負責的評估，他來評估的時候，我也跟他談過，他現(xiàn)在是臺灣大學的教授，兼臺灣中小企業(yè)的研究員。他把蕭山列在第一個，今年繼續(xù)列在第一個。前幾天，我在工行資訊上面看到，去年，世界銀行國際金融公司做了一個四川和浙江中小企業(yè)的融資環(huán)境的比較研究。浙江省聘請我當顧問，評估結(jié)果，大家也都知道，杭州投資環(huán)境最優(yōu)，長三角又是列在第一。原因是什么？很多專家，包括我本人，判斷是這樣一個原因。就是90年代中期，長三角經(jīng)濟一體化進程過程當中，外資發(fā)展的重心一直是在北翼，在蘇錫常這一帶。大家知道，上海，然后蘇錫常一條線，然后泰洲、揚州，一直到南通，他們上面一個V字形，是長三角北翼。我們下面杭嘉湖，然后是杭紹甬，一直到舟山，現(xiàn)在臺州也進來了，在下面形成一個V字形，這是長三角的南翼。在這個大長三角區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展一體化進程當中，前幾年，或者講是在2003年之前，重心基本上是在北翼。也就是上海和江蘇。那么經(jīng)過這十年區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展一體化進程，尤其是北翼大量地吸引外資，應該說北翼的外資密集度已經(jīng)比較高了。

　　去年，我應邀去無錫市委市政府，也跟他們談了這個問題，現(xiàn)在發(fā)展的重心有點往南移了。那么，隨著發(fā)展重心向南翼傾斜，外資的投資意向越來越傾向于長三角的南翼，請大家注意，這里有一個給浙江的很大的契機。就是說，廣東珠三角在引進外資的時候，他們那個時候沒有什么民營經(jīng)濟。八十年代，長江三角洲北翼在大量引進外資的時候，正是他們民營經(jīng)濟最不景氣、衰退的時候。那么，浙江，長三角南翼，象杭州這樣的區(qū)域，我們現(xiàn)在大量的外資要進來的時候，我們這個區(qū)域是民營經(jīng)濟非常發(fā)達的區(qū)域，有大量的、優(yōu)秀的民營企業(yè)在這個區(qū)域當中運作。也就是，我們在這樣一個背景下，可容納更多的外資到長三角南翼發(fā)展。

　　這么多的外資，或者說洋、民營企業(yè)，碰到這里。這么多優(yōu)秀的洋的、土的民營企業(yè)，中外的民營企業(yè)這兩股力量合在一起，有可能對浙江省，尤其是對長三角南翼的杭州、蕭山這樣的區(qū)域，會形成一種新發(fā)展機遇，形成一種新的碰撞。新的碰撞之后，它的產(chǎn)業(yè)分期，它的企業(yè)行政轉(zhuǎn)換，市場定位的轉(zhuǎn)換等等，都會有非常明顯的變化。我想，有可能會有一種新的碰撞之后的亮點，或者閃光的東西出來。昨天，每日商報采訪我的時候，我在講到百強縣的時候，我講了這個觀點。他們有三篇文章，三個地方引到我的觀點。這是個很大的契機，尤其是長三角南翼，杭州灣地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。

　　我想，無論是在中國的整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展當中，還是在長三角區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展當中，還是，長三角南翼的、浙江的、特定的經(jīng)濟發(fā)展當中，在未來五年當中，我個人估計，是比較樂觀的。當然，也會有一些制約的因素，比如說匯率，比方說SA8000等等，這些因素也可能會對我們加工貿(mào)易、出口貿(mào)易，推進它的成本，對他們的企業(yè)經(jīng)營帶來一些困難等等，這方面也會有一些不利的因素。但是總的來說，我個人比較看好中國的經(jīng)濟、浙江的經(jīng)濟和長三角的經(jīng)濟的發(fā)展，在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應該說還是有相當發(fā)展空間的。

　　我們浙江省的目標，大概到2010年，或者再多一點，浙江省的人均GDP大概會達到5000美元左右，到2020年，保守地講，我們的人均GDP會達到8000美元。按我個人想法10000美元也未嘗不可。如果，到2010年人均收入到5000美元這樣的水平，可能要多，也有樂觀的說是將近6000美元，到2020年是8000到10000美元人均收入這樣的水平，我想對很多產(chǎn)業(yè)都是一個需求拉動的契機，也包括房地產(chǎn)，這是我個人對經(jīng)濟發(fā)展和對房地產(chǎn)影響的一個粗略的判斷，對不對大家都可以提出一些批評，也很愿意跟大家做一些探討，謝謝大家。