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10月25日專家訪談全記錄。

開征物業(yè)稅,房價將下降34％？

【嘉賓介紹】徐志
    現(xiàn)任浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授，兼任浙江省行政事業(yè)財務(wù)研究會常務(wù)理事、浙江省預(yù)算會計學(xué)會理事、杭州市稅務(wù)學(xué)會理事等職。

【精彩看點】
1.國家為什么要征房地產(chǎn)稅呢？該不該征收？
2.房價降多少？

3.誰將受益？開發(fā)商是最直接的受益者？老百姓實惠有多少？
4.房地產(chǎn)稅給炒房團敲警鐘？
5.房地產(chǎn)稅來給房地產(chǎn)市場降溫、把過高的房價降下來嗎？

【主持人】沈冰

    (10:01:34) 主持人說：各位網(wǎng)友，我們今天的主題是“開征物業(yè)稅，老百姓買單？房價降34%？，我們請來的嘉賓是浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授徐志老師，給大家打個招呼？

    (10:01:41) 徐志說：各位網(wǎng)友大家上午好。

    (10:01:53) 主持人說：先請徐老師解釋一下什么是物業(yè)稅？

    (10:02:18) 徐志說：先解釋一下物業(yè)，物業(yè)是起源于香港、澳門和東南亞地區(qū)，是指房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱，是作為房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱，同意來使用的。

    (10:02:52) 徐志說：廣義角度來講是指產(chǎn)業(yè)所有權(quán)，狹義角度來講物業(yè)是指房屋和建筑物的所有權(quán)，這指的是物業(yè)，所謂物業(yè)稅的話實際上是指房地產(chǎn)稅，或者叫不動產(chǎn)稅，

    (10:03:18) 徐志說：它是土地和房屋等不動產(chǎn)的評估值開征或者是征收的財產(chǎn)稅，物業(yè)稅的話它的納稅人是土地房屋等不動產(chǎn)的所有人、使用人，

    (10:04:35) 主持人說：物業(yè)稅開征對我們經(jīng)濟生活方面會不會產(chǎn)生影響？

    (10:05:04) 徐志說：這方面肯定產(chǎn)生影響，這里從三個角度來分析，第一個是政府，開征物業(yè)稅對政府來講，是有關(guān)一個持續(xù)取得收入的能力。

    (10:05:19) 主持人說：現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)這塊，它的稅種有什么，或者已經(jīng)開征一些稅種以后還要開征物業(yè)稅？

    (10:05:32) 徐志說：現(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)的稅種有很多，完整起來講的話有13個稅種，

    (10:05:46) 徐志說：比如說有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，教育費附加雖然是收費，但是性質(zhì)的話跟稅收沒有什么兩樣，

    (10:06:15) 徐志說：除了這兩個稅種以外，還有契稅，房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，企業(yè)所得稅、個人所得稅，總共加起來的話有13個稅種，

    (10:06:39) 徐志說：這13個稅種里面保留品種停征的是固定資產(chǎn)稅，現(xiàn)在停征了，如果開征的話也是跟房地產(chǎn)有關(guān)系的，

    (10:06:58) 主持人說：百姓覺得什么稅很反感的情緒，政府又要我們交錢了，聽起來是冠冕堂皇的，是不是要從口袋里拿出很多錢呢？

    (10:07:15) 徐志說：物業(yè)稅國家的開征是為了規(guī)范房地產(chǎn)的制度，因為現(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)的稅費方面，稅種很多，

    (10:07:36) 徐志說：而且各個環(huán)節(jié)的負擔(dān)很不均衡，那么我們講稅種很多的話，我們前面剛剛講到了，涉及到房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)稅費方面的負擔(dān)很不均衡，

    (10:08:10) 徐志說：這主要表現(xiàn)在什么呢？稅費主要是集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，這里11個稅種是在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)涉及到的稅費非常少，我們改革的目的是為了均衡房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅費負擔(dān)，

    (10:08:27) 徐志說：如果開征物業(yè)稅的話，就是為了降低房地產(chǎn)的開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費，提高房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅費。

    (10:08:40) 主持人說：這樣一聽是不是百姓覺得不錯，這個開征稅收不是增加負擔(dān)，而是減輕負擔(dān)，是這個意思嗎？

    (10:09:13) 徐志說：這個的話不能那么理解，物業(yè)稅的開征，我們剛才講到就是要降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費，從這幾年稅制改革來講，任何稅制改革都會遵循總稅負不變的原則。

    (10:09:37) 徐志說：降低的跟提高的持平，對老百姓來講影響也不一樣，有的老百姓提高稅負，有的老百姓降低稅負，這對整個社會來講恐怕應(yīng)該來講總影響不變的。

    (10:09:55) 主持人說：這里有個疑問問一下徐老師，為什么要開征物業(yè)稅，現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅有什么弊端或者是是否需要有改革的機制，原因在哪里？

    (10:10:27) 徐志說：開征物業(yè)稅的原因主要有兩點，第一點現(xiàn)在涉及到房地產(chǎn)稅收制度上存在很多的問題是一個方面，另外一個方面是開征的話有一定的積極意義，

    (10:10:57) 徐志說：現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收制度存在很多方面的問題，比如說稅費項目多，各環(huán)節(jié)稅費項目不均等，還有我們涉及的房地產(chǎn)稅收制度，它的增稅范圍窄，還有增稅依據(jù)不科學(xué)，

    (10:11:22) 徐志說：現(xiàn)在房產(chǎn)稅也好，城鎮(zhèn)土地使用稅也好，都是集中在城市、縣城、鎮(zhèn)、工礦區(qū)的，主要是局限在城鎮(zhèn)，對農(nóng)村是不征收的，這個是征稅范圍窄，

    (10:11:49) 徐志說：計稅依據(jù)不合理，這里計稅有兩種，一個是根據(jù)租金收入征稅的，還有是根據(jù)房產(chǎn)原值的一定比例，這個大家知道的，我們這幾年經(jīng)濟發(fā)展以后，房地產(chǎn)的實際價格的話已經(jīng)增長了很多，

    (10:12:07) 徐志說：但是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的計稅依據(jù)還是按照房產(chǎn)的原值的一定比例，現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅收制度，它的計稅以及不科學(xué)，

    (10:12:25) 徐志說：另外還有的話，房地產(chǎn)稅收制度里面還存在什么問題呢？就是內(nèi)外兩條稅制，也就是說對內(nèi)和對外的話，不是實行相同的稅收制度，

    (10:12:58) 徐志說：比如說房地產(chǎn)的飽有環(huán)節(jié)，我們對內(nèi)是房產(chǎn)稅，對外是用城市房地產(chǎn)稅，這稅種不一樣，這里面稅收制度的要素也就有區(qū)別，這個實際上對內(nèi)對外不一樣的話，這是有違國民待遇原則的，

    (10:13:26) 徐志說：剛才講主要是第一個方面，我們?yōu)槭裁匆母锏脑挘褪乾F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在著物種種的問題，另外一個方面的話就是這個稅開征的話有幾個積極意義，

    (10:14:01) 徐志說：第一個克服土地批租制的弊端，所謂批租的話是指什么意思呢？就是土地在國家說所有的前提下，規(guī)定用地者向國家繳納一筆費用，然后他就取得了這塊地的一定期限的使用權(quán)，

    (10:14:08) 主持人說：這跟開發(fā)商密切相關(guān)。

    (10:15:01) 徐志說：這是批租，這里土地使用時間不一樣，有的是四十年，有的是七十年，這里是一次性支付的，土地批租制的話，為政府帶來非常豐厚的財源，但是有一個致命弱點，

    (10:15:36) 徐志說：可能導(dǎo)致一些地方政府土地沒有節(jié)制的開發(fā)，還有不能長遠分配，而是全部留給房地產(chǎn)的保有者，物業(yè)稅的話是為了取消降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，

    (10:16:04) 徐志說：增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費，這樣的話就可以給政府帶來一筆比較穩(wěn)定的收入，以前是一次性的，那么現(xiàn)在的話是穩(wěn)定的，每年都有的，比如說住宅用地的話70年，原來一次性支付的，

    (10:16:19) 徐志說：收了也就收了，沒有了，現(xiàn)在改成每年支付一部分，這樣的話就可以為后幾屆政府帶來穩(wěn)定收入，

    (10:17:02) 徐志說：另外還有一點政府的話可以參與物業(yè)在保有階段里面的增值價值的分配，你物業(yè)增值了，可以通過物業(yè)稅參與這部分增值的分配，

    (10:17:24) 徐志說：這是開征物業(yè)稅里面的第一個積極的效應(yīng)，第二個積極的效應(yīng)是物業(yè)稅開征可以降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，

    (10:17:40) 徐志說：為什么的話前面也降到了，物業(yè)稅開征是降低和取消房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，這就直接降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本，

    (10:18:15) 徐志說：第三個物業(yè)稅開征可以降低金融風(fēng)險，這里面的話因為物業(yè)稅開征以后可以降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，那么房地產(chǎn)開發(fā)成本降低以后就會使得金融企業(yè)可以減輕對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款壓力，

    (10:18:33) 徐志說：這是金融風(fēng)險里面一方面的壓力，還有在一定程度上來講可以降低它的銷售價格，那么銷售價格的降低，又可以體現(xiàn)對個人住房貸款的壓力。

    (10:18:47) 主持人說：聽那么久最后一點還是跟我們相關(guān)的，銷售價格可能降低的話，那百姓還是蠻期待的，有這樣一種現(xiàn)象。

    (10:19:10) 徐志說：另外的話開征物業(yè)稅以后，隨著房地產(chǎn)銷售的價格降低的話，又會大幅度的減少抵押貸款的房地產(chǎn)的泡沫，這樣的話可以降低金融企業(yè)貸款的風(fēng)險，

    (10:19:40) 徐志說：這是我們開征物業(yè)稅里面積極意義的第三點，最后一點開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)社會的財富差距，因為我們隨著經(jīng)濟的增長，老百姓的收入，財產(chǎn)財富總額都有了很大幅度的提升，

    (10:19:56) 徐志說：同時在財富占有方面的話存在著越來越大的差距，那么對老百姓的收入方面的調(diào)節(jié)的話，我們現(xiàn)在主要是通過個人所得稅的。

    (10:20:22) 主持人說：這里很多人關(guān)注，前一段時間政策出臺百姓很嘩然的，好像整個檔次提高了，交的錢是多了，這種感覺，大家都是蠻嘩然的，徐老師這方面也是非常有研究的專家，這點能不能跟我們順帶講一下？

    (10:20:56) 主持人說：個人所得稅的話，去年全國人大對個人所得稅進行了第三次修正，第三次修正的內(nèi)容的話，實際上是涉及到了兩點，第一點是關(guān)于工資薪金所得的免征額的調(diào)整，

    (10:21:18) 主持人說：原來工資薪金免征額是800，現(xiàn)在是提高到1600，你的每個月工資收入里面，所有人都可以固定的先扣掉1600，余額的部分再征稅，

    (10:21:46) 主持人說：第二點是個人所得稅管理方面的問題，要求高收入者，要自行申報納稅，那么關(guān)于這兩點的話，應(yīng)該來講第一點的話，對于我們的居民個人來講應(yīng)該是利好，

    (10:22:06) 主持人說：因為免征額提高了，在某種程度來講可以減輕個人所得稅的稅負，當(dāng)然有些人根據(jù)收入的不同，減輕幅度是不一樣的，但是肯定會減輕的，另外一點的話是關(guān)于征收管理這一點，

    (10:22:56) 徐志說：征收管理的話，因為個人所得稅的征收管理采取的是單位代扣代繳為主，個人自行申報納稅為輔，基本上都是支付單位代扣代繳的，假如少扣少繳是跟納稅人沒有關(guān)系的，那最多處罰單位，

    (10:23:22) 徐志說：現(xiàn)在單位的話要全員全額申報，要把所有的人所有的收入申報，同時規(guī)定高收入者要自行申報納稅，他們通過這兩點的話，稅務(wù)機構(gòu)的話形成一個交叉集合的關(guān)系，

    (10:23:38) 徐志說：這兩種申報，看是不是一致，如果不一致，看不一致的程度怎么樣，如果大的話就開始進行稽查。

    (10:23:59) 主持人說：老百姓納稅的意識要提高，素質(zhì)也要提高，原先還覺得蠻懵懂的，覺得跟我沒有關(guān)系，現(xiàn)在是我們生活當(dāng)中的一部分。

    (10:24:26) 徐志說：現(xiàn)在監(jiān)控重點是高收入者，高收入者是年薪在三萬以上的人，這部分人的話，相對來講確實要當(dāng)務(wù)之急的提高個人所得稅的納稅意識。

    (10:24:43) 主持人說：我們今天講的是物業(yè)稅，也是跟老百姓相關(guān)的，如果物業(yè)稅開征的話，對政府或者是開發(fā)商，對消費者來說，這個影響是直接的還是間接的影響？

    (10:25:19) 徐志說：物業(yè)稅對政府、開發(fā)商、政府來說都會產(chǎn)生直接、間接的影響，對政府來講的話，第一個影響是使得政府均衡、持續(xù)的取得收入，以前物業(yè)稅開征前是一次性的，大部分的稅費都是一次性的，

    (10:25:44) 徐志說：開征物業(yè)稅的話，雖然每次收入的總額減少了，但是可以持續(xù)取得收入，這是一個方面，另外一個方面，這個稅收是會隨著房價的增長而增長，

    (10:26:00) 徐志說：物業(yè)稅開征的話對政府是一個利好，現(xiàn)在房地產(chǎn)漲價的話，政府是沒有辦法從增值部分取得收入的。

    (10:26:24) 主持人說：像我買了這個房產(chǎn)的話，這個保有者就是我的？

    (10:26:44) 徐志說：對，你擁有房地產(chǎn)的人，政府按照我們現(xiàn)在的稅收制度來講，政府是沒有辦法參與這部分增值部分分配的。

    (10:27:02) 主持人說：原先增值部分是保有者，原先買的房產(chǎn)，這里是所有的，老百姓就關(guān)心了，征物業(yè)稅之后，這部分的利益是不是受損了？

    (10:27:39) 徐志說：對老百姓這方面的影響我覺得有兩點，第一點物業(yè)稅的開征，從某種程度上來講或者是一定程度上來講，是降低了購房者的門檻，因為開征物業(yè)稅的話要取消降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)成本降低的話，

    (10:28:07) 徐志說：一般降低房地產(chǎn)的價格，這樣降低了購房者一次性購房支出，減輕了購房者支出壓力，這是物業(yè)稅開征對購房者產(chǎn)生的積極一面，同時也有一個消極一面，那就是開征物業(yè)稅以后，

    (10:28:33) 徐志說：有可能提高養(yǎng)房的成本，以前買房子是一次性支付稅費的，一般買完之后不再承擔(dān)稅費了，除非用于經(jīng)營或者是出租等等，如果說物業(yè)稅開征以后，

    (10:28:50) 徐志說：房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)降低了，但是要提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費，就是說房地產(chǎn)保有階段的話，你要持續(xù)的向政府繳納稅收。

    (10:28:57) 主持人說：現(xiàn)在這個比例怎么樣的？

    (10:29:20) 徐志說：這是物業(yè)稅稅率的問題，這個問題比較敏感，另外這個稅種還沒出來，也很難判斷，但從國外的情況來講，物業(yè)稅的稅率來講一般是1%左右。

    (10:29:27) 徐志說：按照房地產(chǎn)的評估值的1%左右。

    (10:29:38) 主持人說：評估值是跟房價是連帶關(guān)系的吧？

    (10:30:15) 徐志說：根據(jù)房地產(chǎn)的市價評估的，這個1%是根據(jù)國外的判斷，這里我們講的話，有關(guān)這個比例的話，我們國家到底會確定多少，現(xiàn)在很難判斷，但是我覺得我們國家的話，不管怎么判斷，肯定會堅持這個原則，

    (10:30:28) 徐志說：就是減少的稅費跟增加的稅費要持平，按照這個原則設(shè)計物業(yè)稅稅率。

    (10:30:58) 主持人說：對于保有者有一個比較大的變化，對于消費者有這樣的困惑，比如說我已經(jīng)買了房了，但是我現(xiàn)在處于按揭階段，對于準備購房，還沒有開始買房的人，他們的這種抉擇會不會覺得是不是要等到開征物業(yè)稅

    (10:31:12) 主持人說：比較合算，還是買好以后比原先買的人吃虧？

    (10:31:50) 徐志說：涉及到物業(yè)稅開征，如何對待新房和老房的問題，對已購物業(yè)和新購物業(yè)的差別問題，通常講已購物業(yè)就是老房，新購買物業(yè)是新房子，那物業(yè)稅開征以后的房子的話我們叫新房或者是新購物業(yè)。

    (10:32:07) 徐志說：已購物業(yè)和新購物業(yè)的差別的話，從理論上來講有三種選擇，第一種選擇的話，就是實行什么呢？

(10:32:29) 徐志說：實行老房老辦法，新房新辦法，也就是說對老房不征稅，物業(yè)稅開征之后對老房子是不征稅的，對新房或者是對新購物業(yè)征稅，

    (10:33:01) 徐志說：這是第一點，第二種方案的話，就是低稅，所謂低稅的話，就是對已購物業(yè)，也就是說老房的話采取比較低的稅率，也征，對于新購物業(yè)或者是新房的話，相對來講高一點的稅率來征稅，

    (10:33:42) 徐志說：第三種方案是低免法，這個方法的話就是把你原來的這個老房繳納的稅費測算出來，來抵新的物業(yè)稅，抵完以后按照新的物業(yè)稅的規(guī)定，不管是老房還是新房都征稅，低免法的方案的話，

    (10:34:32) 徐志說：不管老房新房都要征稅，因為老房已經(jīng)繳納了七十年的稅費，允許你把原來一部分的稅來抵，抵完以后再來交稅，老房新房有這樣三種方法，一種是老房不征稅，第二是征稅，但是征的稅率低一點，第三種是低免。

    (10:34:53) 徐志說：一般來說第一種最簡單，第三種方案的話應(yīng)該是最合理，不管是你什么時候買的房子，都是按照新的物業(yè)稅的標準交了稅了，這個是最合理，

    (10:35:35) 徐志說：另外一個缺點就是操作起來麻煩一點，第二個也是蠻復(fù)雜的，老房子稅率低，新房稅率高，如果物業(yè)稅開征，從我的角度來講的話，我們國家可能會采取第一種方案，也就是說對老房免稅的方案。

    (10:35:43) 主持人說：為什么？第三種更合理？

    (10:36:12) 徐志說：第三種合理，但是操作性差，非常復(fù)雜，征管成本非常高，第一種方案的話為什么我覺得國家會選擇第一種方案的話，首先的話我們改革開放以后這么多年來，我們在改革過程里面向來有一個原則，

    (10:36:39) 徐志說：承認即得利益，出臺標準，以前的不征稅了，第二個是操作簡單，第三個老百姓相對來講也能夠接受。我覺得的話，會采取第一種方案。

    (10:37:08) 主持人說：之前徐老師講的非常多，現(xiàn)在的輿論和媒體的造勢，現(xiàn)在物業(yè)稅的開征是雷聲大、雨點小，聽這么多、講這么多，大家都是分析來、分析去，那真正動靜還沒有，這個開征物業(yè)稅是不是有它的難處？

    (10:37:52) 徐志說：物業(yè)稅涉及的面很廣，涉及到政府、企業(yè)還有居民個人，也就是購房者，這是一點，另外一點的話物業(yè)稅開征涉及到非常多的稅費，但是我們這里講到了，房地產(chǎn)涉及的稅收制度有十幾個，物業(yè)稅開征不可能把這十幾個都歸并起來，歸并其中的一部分的稅費，

    (10:38:14) 徐志說：要把這幾個稅費結(jié)合起來，完全協(xié)調(diào)起來的話是一件非常困難的事情，要做非常多的準備方面的工作，所以這個是物業(yè)稅開征里面第一個難點，也就是說物業(yè)稅開征的話，

    (10:38:49) 徐志說：要把相關(guān)的稅費協(xié)調(diào)起來是一件非常難的事情，這是一點，另外一點的話，我們國內(nèi)的一些物業(yè)評估的市場還不是很完善，因為物業(yè)稅開征以后，它必須要做的工作，就是要對現(xiàn)有的物業(yè)進行評估，

    (10:39:14) 徐志說：我們現(xiàn)在國內(nèi)評估市場的話還很不規(guī)范，包括評估的力量、評估的公信力，評估的方法、評估的制度等等，還有待完善，所以這是我覺得的第二個問題或者是第二個難點，

    (10:39:38) 徐志說：第三個難點怎么設(shè)計物業(yè)稅稅率，如果設(shè)計高不行，如果設(shè)計低了，那物業(yè)稅開征沒有什么意義了，如果設(shè)計高的話，那方方面面不能接受，可能還會引發(fā)其它方面的問題。

    (10:40:02) 徐志說：最后一點物業(yè)稅的開征涉及到多部門和地方的利益，因為涉及到房地產(chǎn)的話有很多的收費，也有很多的稅，稅收方面的改革涉及到稅務(wù)部門，收費方面的改革涉及到部門里面的利益。

    (10:40:28) 徐志說：如果歸并收費的話，就斷了某些部門的財路，要把這些部門歸并，還有出讓土地出讓金，這里要讓這些利益協(xié)調(diào)起來也是很難的事情。

    (10:40:56) 主持人說：前四十分鐘跟徐老師有一個簡短的交流，大家其實各式各樣的疑問，開征物業(yè)稅到底跟我有什么切身相關(guān)的意義和聯(lián)系呢，你有任何的疑問都可以在下面預(yù)先提問，下面回答網(wǎng)友的問題。

    (10:41:08) 主持人說：大家有什么問題，雖然今天的話題大家不是非常的了解，但是跟我們都是比較相關(guān)的，那么我們看看網(wǎng)友的問題。

    (10:41:31) 主持人說：舞臺幕布 ：主持人:我們是縣城!我們這什么時候可以實行這政策啊!

    (10:41:49) 徐志說：物業(yè)稅改革的步驟，到了試點空轉(zhuǎn)階段。

    (10:42:34) 徐志說：物業(yè)稅我們選擇了六個城市，北京、深圳、南京、重慶，總共是六個城市進行了試點，這個試點是空轉(zhuǎn)，首先空轉(zhuǎn)的話是所有的程序都是按照物業(yè)稅的規(guī)定來征的，但是僅僅是把一些數(shù)字輸?shù)嚼锩嫒?，不實實在在征收物業(yè)稅，這是空轉(zhuǎn)。

    (10:42:42) 主持人說：模擬征收？

    (10:43:05) 徐志說：對，模擬征收數(shù)據(jù)都是實在的，數(shù)據(jù)處于空轉(zhuǎn)階段，這里要進入實轉(zhuǎn)，實實在在的試點，這里什么時候的話就要看國家稅務(wù)總局和財政部到底怎么定，

    (10:43:36) 徐志說：到事實坐在試點取得經(jīng)驗以后才可能在全國推開，大概要經(jīng)過這么三個階段，現(xiàn)在正處在第一個階段，一般對于小縣城來講，除非是國家選擇的試點成分或者是試點城市，先不可能在其它地方開征的。

    (10:43:51) 主持人說：現(xiàn)在是在空轉(zhuǎn)階段，小縣城還不太可能開征的。

    (10:44:15) 主持人說：I_like_here：房價真的降34%?

    (10:44:38) 徐志說：老百姓非常關(guān)心物業(yè)稅的開征，這對房價的影響的話，學(xué)術(shù)界主要有兩種觀點，第一點是物業(yè)稅的開征對房價的影響不大，它的理由是基于供求的關(guān)系，

    (10:45:04) 徐志說：這是一種觀點，第二種觀點認為物業(yè)稅開征會使房價大幅下降，它的理由的話是基于房地產(chǎn)的開發(fā)成本的下降，那么我認為的話影響房價的因素的話，我認為的話主要是有三個因素，

    (10:45:29) 徐志說：第一個因素的話是高地價和高稅費，就是說我們現(xiàn)在房價為什么高呢？一個方面的原因的話是由于地價貴，稅費高，從高地價和高稅費這個角度來講，我們開征物業(yè)稅的話，

    (10:46:07) 徐志說：某種程度來講減輕或者是取消了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費，也就是說在一定程度上來講的話，稅費方面的話降低了，那么地價的話，這里面就涉及到一個土地出讓金，以前土地出讓金是拿地的時候一次支付

    (10:46:42) 徐志說：現(xiàn)在要改成年租制的方式，住宅是分七十年支付，那地價也降下來，這里就降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，肯定降低房地產(chǎn)銷售價格，但是的話這里面要注意一個什么問題呢？

    (10:47:17) 徐志說：房價的變化的話，除了受成本因素影響以外，還首先供求關(guān)系的影響，那么從需求這個角度來講，我們國家人口眾多，居民購房的需求的話，最近幾年才得到有效的釋放，

    (10:47:57) 徐志說：在這個程度上來講，如果說居民購房的需求持續(xù)旺盛的話，盡管開發(fā)成本下降的話，房地產(chǎn)銷售價格下降很大也是有一定難度的，我們從這個角度得出這么一個結(jié)論，影響房價里面第二個因素的話就是炒房，

    (10:48:33) 徐志說：這影響到炒房者的信心和預(yù)期，這是一個信心的打擊，使他們保有房產(chǎn)的成本提高，這個方面來講，物業(yè)稅的開征，在一定程度上，這個房價的需求打擊炒房是有一定作用的，

    (10:49:10) 徐志說：這是第二個因素得出的結(jié)論，另外影響房價的第三個因素是最重要的因素，因為經(jīng)濟發(fā)展了，老百姓收入增加了，那么購房財力的支撐，因為經(jīng)濟發(fā)展了，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善了，房地產(chǎn)才可能增值，

    (10:49:50) 徐志說：也因為經(jīng)濟法勒，房地產(chǎn)有增值預(yù)期，炒房團才覺得有利可圖，從這個角度來講，我們認為即使房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，開發(fā)商未必會降低房價，所以從這三個因素綜合起來，分析我認為的話開征物業(yè)稅的話，

    (10:50:20) 徐志說：對我們國家的房價的話有影響，房價會下降，但是不會下降很多，這樣我們經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，物業(yè)稅的話針對房價的影響應(yīng)該是有限度的。

    (10:50:39) 主持人說：FullMoon：上海的房子現(xiàn)在已經(jīng)在下跌了,如果開征物業(yè)稅,不知道江南江蘇這塊是不是也會有所改變,您能請老師幫我們江蘇這塊分析下嗎? )

    (10:51:14) 徐志說：房價變動有很多方面的因素，實際上沿海幾個省分的房價是有虛高成分在里面，很大的程度上來講就是投資購房，因為最近兩年國家出臺了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，

    (10:51:50) 徐志說：包括土地也好、信貸也好，閘門都在緊控，上海有些地方的話這個房價在向下走，那么如果說上海房價往下走的話，勢必影響到長三角其它地方，如果說影響的話還要看我們各個地方里面的房地產(chǎn)所在位置，

    (10:52:06) 徐志說：還有城市的基礎(chǔ)設(shè)施，還有房價的虛高程度來看的。

    (10:52:22) 主持人說：hans722：一般開征務(wù)業(yè)稅的起點是多少

    (10:52:56) 徐志說：這也是老百姓關(guān)注的問題，是不是所有的都要上稅，理論上來講，從這次物業(yè)稅的框架設(shè)計來講的話，物業(yè)稅的征稅范圍既要包括城市，又要包括農(nóng)村，既包括自住物業(yè)，也包括經(jīng)營物業(yè)，不可能馬上到位，

    (10:53:23) 徐志說：要分階段實施，提到這個問題的話，實際上我們物業(yè)稅的設(shè)計過程里面有一個環(huán)節(jié)，就是稅收優(yōu)惠，或者叫減免稅，一般來講的話，對于這個居民的基本生活用房，在相當(dāng)長的時期里面的話，

    (10:53:57) 徐志說：是不會征稅的，這里我講的是居民的基本生活用房，所以這里面的話，所謂的居民的基本生活用房的話，那么怎么來界定呢，這可能是前兩年的話，理論界也在討論，有的專家認為的話按照這個房子套數(shù)為標準來界定，

    (10:54:29) 徐志說：他說第一套免稅，第二套征稅，超過一套的部分就征稅了，這是一種觀點，另外一種觀點的話他認為好像不能按照套水來為標準界定，應(yīng)該按照什么呢？而是按照人均占有房產(chǎn)的面積，

    (10:55:20) 徐志說： 所以這是有專家提出來這個觀點，就是說他認為的話，按照套數(shù)不合理，為什么不合理呢？如果按照套數(shù)界定居民基本生活用房的話，他說我一個三口之家，

    (10:55:44) 徐志說：那我有三套房子，這三套房子都是屬于三個不同的人，比如說丈夫一套、妻子一套、孩子一套，這個套數(shù)是以家庭為單位還是個人為單位，

    (10:56:14) 徐志說：家庭為單位的話那征稅的，個人為單位的話那不要征稅的，那這不太合理，按照人均居住的面積，也有人提出來的話，那人均居住面積的話也是不合理，怎么不合理呢？比如說人均三十平米，

    (10:56:45) 徐志說：人均居住面積受到房子的品質(zhì)，我是房改房，你是商品房，另外一個是別墅，你說這個人均三十平米肯定不一樣的，第二個地段，你是市中心，我是郊區(qū)，還有房子的新舊程度，

    (10:57:04) 徐志說：還有樓層、朝向，這里按照人均居住面積的話也有很多的問題，另外也有專家提出來應(yīng)該按照人均的占有住房的評估值，

    (10:57:28) 徐志說：后來提出這個方案的話真的是非?？茖W(xué)，人均評估值的話就綜合考慮了房子的品質(zhì)、地段、新舊程度、朝向、樓層綜合因素，但是這三種方案里面的話，

    (10:57:48) 徐志說：我覺得第三種方案的話不太采用，這里面就是涉及到對所有的房子要評估，這個工作量、這個成本是很好的，所以相對來講，我估計會采用第二種方案，

    (10:58:08) 徐志說：按照人均占用面積為標準，這樣相對來講好操作一些，也就是說今后的話，你占有的物業(yè)超過居民基本生活用房的標準的部分征稅，沒有超過不征稅。

    (10:58:33) 主持人說：身如柳絮隨風(fēng)飄 ：物業(yè)稅要分等級征收還是按其它方式呀?

    (10:59:03) 徐志說：這個問題的話，我想肯定是會有所區(qū)別的，為什么呢？因為是普通物業(yè)跟豪華的物業(yè)，自住的物業(yè)和經(jīng)營的物業(yè)，肯定不能按照相同的標準來征稅的，稅率肯定有所區(qū)別，

    (10:59:16) 徐志說：自住物業(yè)低一點，經(jīng)營物業(yè)高一點，普通物業(yè)低一點，豪華物業(yè)高一點。

    (10:59:25) 主持人說：經(jīng)濟適用房那稅率是不是低一點？

    (10:59:50) 徐志說：經(jīng)濟適用房擁有數(shù)量不會多，因為這里肯定設(shè)計一個稅收優(yōu)惠，一般這種情況來講，都會在物業(yè)稅的免征的范圍之內(nèi)。

    (11:00:05) 主持人說：雅蒂液體壁紙 ：房價下降34% 這樣看來似乎降低了很有點多 是不是再以后還是被開發(fā)商慢慢通過各式各樣的渠道又從老百姓手中“挖”回去呢？ )

    (11:00:33) 主持人說：他可能是有這樣的擔(dān)心，政府出臺很多政策，包括像這樣的物業(yè)稅的改革，其實最終的目的都是想讓老百姓減輕一些負擔(dān)，可能在市場當(dāng)中的實際運作并不是有這樣的效果或者是這樣的體現(xiàn)？

    (11:01:05) 徐志說：這位網(wǎng)友提到房價降價34%，這個問題實際上我前面講到一些，就是物業(yè)稅開征的話，降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從理論上來講房價肯定會降，但是降多少很難說，這34%的話是從成本下降來測算的。

    (11:02:20) 主持人說：kathy：雖然強調(diào)了增添一個稅種不會影響總稅負,但是會不會逐漸遞加,在老百姓不經(jīng)意的情況下,總稅負還是會增加?

(11:02:51) 徐志說：這位網(wǎng)友的擔(dān)心是有道理的，我們國家的稅制改革的原則是保持原稅負不變，這個原稅負不變是國家的角度來講的，你稅制改革也好，還是稅制不改也好，每年征收的稅款保持穩(wěn)定，

    (11:03:13) 徐志說：這個就是保持原稅負不變，這里物業(yè)稅開征涉及很多的稅種，這里保持原稅制不變的話，這里對老百姓來講，對具體納稅人來講還是有影響的，

    (11:03:46) 徐志說：對一部分納稅人來講是降低稅負，對一部分納稅人來講是提高了稅負，比如說就新房和舊房來講的話，那如果是物業(yè)稅開征，采取對老房免稅的政策，那對于購買老房的消費者來講，

    (11:04:09) 徐志說：相對來講物業(yè)稅開征就不再交納物業(yè)稅了，對新房購買者來講，物業(yè)稅開征要交納物業(yè)稅，而且要隨著房價的增加要增加對政府稅收，

    (11:04:24) 徐志說：當(dāng)然我們也不知道稅率怎么設(shè)計，從理論上來講稅負要稍微增加一些。

    (11:12:33) 主持人說：不可能 ：物業(yè)稅的開征,會不會像其他商品或服務(wù)一樣,開票了,要消費者補稅金^^^ ?

    (11:13:02) 徐志說：商品價格定價因素第一個是成本，第二個是稅金，第三個是利潤，物業(yè)稅這部分稅率的話，最終是由房地產(chǎn)的所有者或者是房地產(chǎn)的業(yè)主承擔(dān)的。

    (11:13:54) 主持人說：李德倫對所有人說：開征物業(yè)稅,會不會是購房時房價降了,十年后老百姓拿出的錢比開征物業(yè)稅前還要高?

    (11:14:03) 徐志說：政府會參與增值的分配。

    (11:16:37) 主持人說：ncc ：象個人所得稅一樣要在戶口所在地,有一個免征起點,起點以上稅率加大,這樣房屋的基本屬性才能體現(xiàn),老百姓才能受益

    (11:17:14) 徐志說：那就要看了，我覺得房價的變化是階段性的，因為我們最近幾年的話經(jīng)濟發(fā)展非?？?，所以房地產(chǎn)的話有一個非?？斓脑鲩L，

    (11:17:37) 徐志說：隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長的話，那房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，會在某個階段里面盤整，不可能無休止的房價漲上去的。

    (11:19:35) 主持人說：I_like_here ：C想向A買東西,B于是先向A買下,C要買A的就轉(zhuǎn)向B買,征稅后,這部分錢還是會通過B轉(zhuǎn)嫁給C,除非C不再買B的東西了,請問徐老師,你怎么解釋這里B認為的商業(yè)行為?

    (11:20:59) 徐志說：這個方面的稅的話，我們說稅收方面一般來講有三類，一類是流轉(zhuǎn)稅，一類是所得稅，還有一類是財產(chǎn)稅，那么流轉(zhuǎn)稅的話實際上它是轉(zhuǎn)嫁稅，是可以轉(zhuǎn)嫁的，也就是說交稅的跟實際承擔(dān)稅負是不一致的，

    (11:21:24) 徐志說：流轉(zhuǎn)稅是企業(yè)交稅，最終承擔(dān)的是購買產(chǎn)品的消費者，對于所得稅和財產(chǎn)稅來講，這個稅的話一般來講是沒有辦法轉(zhuǎn)嫁的，這是交稅人和賦稅人是一致的，

    (11:22:01) 徐志說：物業(yè)稅是財產(chǎn)稅里面的一種，或者說是財產(chǎn)稅里面的主要收入，財產(chǎn)稅的話實際上主要包括兩個稅種，一個是包括物業(yè)稅，一種是遺產(chǎn)稅，因為遺產(chǎn)的這個期很短，是一次性的，物業(yè)稅征管成本高，

    (11:22:25) 徐志說：物業(yè)稅是一個最主要的稅種，這里A啊、A啊、C啊的問題，這里的問題是誰擁有這個物業(yè)誰承擔(dān)這部分的稅收。

    (11:22:46) 主持人說：I_like_here ：我覺得通過征收稅費的方式控制所謂的炒房團的行為,可能是不理智的一相情愿的想法,不知道徐老師怎么應(yīng)對,因為比對商品17的增值稅有相通的道理,不知道這個模型會好到哪里呢?

    (11:23:24) 徐志說：物業(yè)稅開征對炒房、對房地產(chǎn)它會產(chǎn)生影響，但是我前面也講到，物業(yè)稅的開征的話，主要的目的不是為了限制炒房，也不是為了影響房地產(chǎn)市場，物業(yè)稅開征的最主要目的它是為了規(guī)范房地產(chǎn)的稅收制度，

    (11:23:57) 徐志說：但是在規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度里面，會對炒房者產(chǎn)生種種方面的影響，這種影響的話我認為的話也不能把這個影響過分的夸大。會產(chǎn)生一定的影響，但是這個影響的程度怎么樣，

    (11:24:06) 徐志說：還是要根據(jù)其它的因素來判斷的。

    (11:24:18) 主持人說：心之形 ：目前政府方面對開征物業(yè)稅在哪些措施方面存在爭議呢?

    (11:24:45) 徐志說：對于現(xiàn)在物業(yè)稅開征的爭議方面的話，實際上還是很多的，比如說規(guī)避哪些稅種，這幾個稅種如何來規(guī)避，這是一個。第二個物業(yè)稅開征的話，它的稅率應(yīng)該怎么來設(shè)計，

    (11:25:15) 徐志說：因為我們現(xiàn)在要測算的話確實難度很大，第三個的話就是前面講到了，如何對待舊房和新房的稅收差別問題，所以目前總體上來講爭議還是很多的，包括還有物業(yè)稅開征，它的配套政策，比如說財產(chǎn)登記制度，

    (11:25:22) 徐志說：財產(chǎn)評估制度等等。

    (11:25:35) 主持人說：I_like_here ：為什么說成本降低房價就一定降低呢?成本降低只能夠說開發(fā)商贏利能力增加啊...至于開發(fā)商是否回報客戶,那可是開發(fā)商的事情...叫窮的富人總是會抹眼淚的

    (11:26:12) 徐志說：有道理，那房地產(chǎn)的價格可能會降低，也可能不降低，也可能降低的幅度沒有那么大，這里除了這個成本影響價格以外，還要考慮其它方面的因素，我們前面講到了比如說供求關(guān)系等等。

    (11:26:28) 主持人說：江華 ：開征后，政府怎樣監(jiān)控開發(fā)商和經(jīng)銷商 及物業(yè)管理流通環(huán)節(jié)來保障政府和老百姓的共同利益

    (11:27:16) 徐志說：這是加強房地產(chǎn)稅收制度的管理，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)里面也要征物業(yè)稅，按照它的計稅依據(jù)來征收，來繳納。對于這個居民消費者來講的話，他也是根據(jù)你這個物業(yè)里面的評估值來征收、來繳納。

    (11:27:43) 徐志說：對物業(yè)管理部門的話，那物業(yè)稅跟我們小區(qū)里面物業(yè)公司收的物業(yè)費，這兩個概念是不同的，很多人理解成物業(yè)稅開征以后，以后的話，就是說原來的物業(yè)費改成物業(yè)稅了，

    (11:28:10) 徐志說：其實不是這樣的，物業(yè)費是歸物業(yè)費的，物業(yè)稅跟物業(yè)稅的，是不一樣的。

    (11:28:22) 主持人說：I_like_here ：物業(yè)稅的開征最主要的目的是規(guī)范房地產(chǎn)的稅收制度,也就是說還是增加了夠房者的賦稅負擔(dān),所以,這個稅是否不要向買房者收了?

    (11:28:32) 主持人說：誰還奢望物業(yè)稅會降低房價呢?所以,建議不要開設(shè)什么物業(yè)稅增加人們的負擔(dān),徐老師,你覺得呢?

    (11:28:41) 主持人說：徐老師啊,現(xiàn)在買房成本負擔(dān)那么大,還增加購房者的賦稅,你覺得這樣規(guī)范稅收制度合理嗎?

    (11:29:25) 徐志說：我們國家的流轉(zhuǎn)稅和所得稅，這幾年下了非常大的工夫進行改革，但是在財產(chǎn)稅方面一直沒有明顯的建樹，我們國家流轉(zhuǎn)稅、所得稅方面的話，一直提出要有物業(yè)稅出臺，

    (11:30:12) 徐志說：條件具備的時候要開征物業(yè)稅，這是03年10月份正式提出來的，這個稅種開征的話要比不開征要好，為什么呢？如果不進行改革的話，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收制度是比較亂的，增加房地產(chǎn)成本，

    (11:30:39) 徐志說：其實通過物業(yè)稅規(guī)范的話，可能降低房地產(chǎn)價格，這也是有好處的，當(dāng)然會增加居民養(yǎng)房的成本，這個養(yǎng)房的成本還是要取決于房地產(chǎn)價格、價值的持續(xù)增長。

    (11:30:56) 徐志說：這方面政府也會充分考慮到，不會因為物業(yè)稅的提升大幅度提高居民稅收負擔(dān)。

    (11:31:27) 主持人說：非常感謝浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院CCE的徐教授跟我們做一個很好的分享，最后根據(jù)我們直播的主題，給大家做一個總結(jié)概括，也給大家做一個普及？

    (11:31:49) 徐志說：關(guān)于物業(yè)稅總體上來講是國家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度而出臺的，那么這個稅種的出臺的話，會對我們的政府，會對我們的企業(yè)以及我們的消費者個人產(chǎn)生影響。

    (11:32:01) 徐志說：我希望大家多關(guān)注這方面的報道，因為跟我們的居民生活的話非常的有關(guān)系。

    (11:32:20) 主持人說：其實在我們最后的時間當(dāng)中也請徐教授給我們講一下，開征物業(yè)稅的影響？

    (11:33:06) 徐志說：物業(yè)稅的開征，如果說我們國家開征物業(yè)稅的話，應(yīng)該是這樣設(shè)計的，第一個是納稅人的確定，我們國家物業(yè)稅納稅人的話，應(yīng)該是在我國境內(nèi)有建筑物所有權(quán)和土地所有權(quán)的單位和個人，也就是房地產(chǎn)的業(yè)主。

    (11:33:32) 徐志說：根據(jù)國際慣例，應(yīng)該同時采取實地和實人的原則，應(yīng)該實行地域管轄權(quán)和居民管轄權(quán)相結(jié)合的原則，對非居民，對本國境內(nèi)物業(yè)征稅，對本國居民在世界范圍內(nèi)的物業(yè)征稅，

    (11:34:17) 徐志說：同時用一個稅收抵免的方法，在境外的物業(yè)，外國交納的稅收，可以憑借納稅憑證的話，按照本國的規(guī)定計算稅額進行抵免，物業(yè)稅是對境內(nèi)所有不動產(chǎn)征稅，包括城市、包括農(nóng)村，

    (11:34:42) 徐志說：包括自住物業(yè)，包括經(jīng)營物業(yè)，對自住物業(yè)的話，它是為了拓展物業(yè)稅稅基，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)住房差異的一種必然要求，

    (11:35:23) 徐志說：開征物業(yè)稅初期可以對農(nóng)村和城市的自用物業(yè)稅收，后面擴大之后要征收的話，可以設(shè)置免征額，最后取消稅收優(yōu)惠，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，這是關(guān)于征稅范圍的界定。

    (11:35:54) 徐志說：關(guān)于稅率設(shè)計的話，那原則上應(yīng)該是指不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅的稅額和取消的原有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的總額保持大致相等，稅率的形式的話應(yīng)該是差別比率稅率，

    (11:36:28) 徐志說：也就是對不同物業(yè)區(qū)別對待的，比如說自住物業(yè)和經(jīng)營物業(yè)，普通物業(yè)和豪華物業(yè)區(qū)別對待，也應(yīng)該根據(jù)物業(yè)的金額大小稅率的話，也可能采取一些差別，

    (11:36:54) 徐志說：第四點的話這里物業(yè)稅的稅率的話，是不動產(chǎn)的評估值，這個評估值的話它必須有權(quán)威的機構(gòu)采取科學(xué)合理的評估方法，按照市場的價值一定比例，

    (11:37:26) 徐志說：并且每三年評估一次，按照不動產(chǎn)征稅的話，那對于房地產(chǎn)價值的承受能力評估，同時也可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的收益，保護土地資源，這是一個依據(jù)，最后來說我國物業(yè)稅的設(shè)計里面，

    (11:38:05) 徐志說：征收方法和納稅的期限，關(guān)于征收方法的話可以錯去單位代扣代繳，納稅人自行申報納稅為輔的制度，對那些沒有上市交易單位的房改房，那可以由單位代扣代繳，對于已經(jīng)上市交易的單位，可以代扣代繳，

    (11:38:34) 徐志說：商品房有物業(yè)公司的，可以物業(yè)公司代扣代繳，對其它建筑的話，可以采取納稅人自行申報納稅和稅務(wù)人員上門收稅相結(jié)合，這是關(guān)于征收，關(guān)于納稅期限的話，根據(jù)國外的一些做法，我國的物業(yè)稅納稅期限，

    (11:38:57) 徐志說：可以按照按年征收、分月預(yù)繳的方式，這也是便于納稅人自行繳納，這是對我國物業(yè)稅稅制的看法。

    (11:39:29) 主持人說：謝謝徐教授，今天非常感謝浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院CCE的合作，給我們提供這樣好的一個教授，感謝大家的精彩參與，今天上午直播到這里結(jié)束，謝謝大家熱情提問。

                                           褚立   整理