浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院繼續(xù)教育中心與阿里巴巴直播中心合作之專家話題

12月20記錄。

【嘉賓介紹】葉宏偉，浙江六和律師事務(wù)所律師，浙江大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所法律事務(wù)部主任，21世紀(jì)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟(jì)法、合同法的教學(xué)研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務(wù)工作。 擔(dān)任了包括城建集團(tuán)、萬向集團(tuán)（傾城之戀）、國都集團(tuán)、大華集團(tuán)、青鳥房產(chǎn)、證大集團(tuán)、省工信房產(chǎn)、多元房產(chǎn)集團(tuán)、都市房網(wǎng)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團(tuán)公司的法律顧問，同時(shí)還擔(dān)任海南省三亞市房管局的法律顧問，主持過證大集團(tuán)與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國21世紀(jì)不動產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國最大的房產(chǎn)糾紛集團(tuán)仲裁案(192戶業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
    【精彩看點(diǎn)】

一、作為房地產(chǎn)商或普通的房產(chǎn)投資者，你思考過這些問題嗎？
    現(xiàn)在是投資的好時(shí)候嗎？投什么最好？    （好租、好賣、好用）
    國外的基金為什么來中國？你能從中得益嗎？
    中國未來最福的房地產(chǎn)商會是誰？從事什么行業(yè)，又會是誰？
    當(dāng)前房地產(chǎn)商的最大戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)在哪里，中國會發(fā)生尤先科事件嗎？
    發(fā)展觀——科學(xué)發(fā)展觀——和諧社會
    原罪——仇富
    房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（政策、市場、法律）
    二、2006房地產(chǎn)糾紛焦點(diǎn)與分析對策
    【主持人】雪鶯

(11:00:05) 主持人說：網(wǎng)友：1.96年購買的房子到現(xiàn)在沒有辦到房產(chǎn)證,當(dāng)時(shí)開發(fā)商承兌辦理的,現(xiàn)開發(fā)商要加稅,如何辦?

    (11:00:09) 主持人說：2.現(xiàn)本人因房小,想再換購一套大房,是購預(yù)期房還是二手房?我該怎么做避免風(fēng)險(xiǎn),成本最小?我在寧波,謝謝

    (11:00:45) 葉宏偉說：第一個問題這位，96年買的房子，到現(xiàn)在沒有辦到產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任在你，你完全可以主張權(quán)利，我覺得你可以得到巨額賠償，說不定是一筆很大的意外收獲，每天賠2.1%，一百萬的房子，那就是兩百多萬。

    (11:01:15) 葉宏偉說：我覺得不能夠辦證很重要的原因分析幾種可能，第一個是開發(fā)商的問題，另外這個土地的問題，第三這塊房子規(guī)劃土地原來不是住宅，比如說阿里巴巴邊上一塊土地，

    (11:01:47) 葉宏偉說：原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在以寫字樓形式賣出去了，要補(bǔ)多少稅呢？八千萬，原來利潤是四千萬不多，開發(fā)商現(xiàn)在一算虧了，不補(bǔ)出讓金了。

    (11:02:20) 葉宏偉說：比如說杭州的標(biāo)利大廈，原來預(yù)計(jì)補(bǔ)的稅是八百多萬，現(xiàn)在市政府要求補(bǔ)多少稅？要辦產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)兩個億，今年再補(bǔ)兩點(diǎn)五億，絕大部分問題是開發(fā)商問題，你這位朋友馬上可以跟胡主持聯(lián)系，

    (11:02:30) 葉宏偉說：你可能會得到巨額賠償。

    (11:03:17) 葉宏偉說：我給你一個非常好的建議，不要去買期房，一定要買現(xiàn)房，這些房子已經(jīng)造好了，你看一下，你買期房有很多的東西可能不兌現(xiàn)，

    (11:03:28) 葉宏偉說：千萬不要相信廣告，你相信療效，不要買期房。

    (11:03:51) 主持人說：很多房地產(chǎn)開發(fā)商用老百姓的錢來做期房的，為什么不買期房，就是唯恐不兌現(xiàn)。

    (11:04:29) 葉宏偉說：即使要買就是品牌公司的，因?yàn)楸容^誠信，另外期房很重要的問題，看上去付了一百萬，交付要兩年，相當(dāng)于花多少錢，就是120萬，現(xiàn)在看上一套現(xiàn)房108萬，那比120萬合算。

    (11:05:12) 主持人說：火焰 ：有很多人說在北京在2008年后房地產(chǎn)會走最低谷 是嗎？

    (11:06:06) 葉宏偉說：北京我不是太熟悉，悉尼我去過，確實(shí)價(jià)格跌的很厲害，我猜測他的說法是08年比較盛行的，香港的樓市一樣的，97年7月1號拼命漲，97年7月1號以后要下跌了，有一定的道理，尤其中國特別明顯，08年之前政府肯定死命往里砸錢的，包括基礎(chǔ)設(shè)施，

    (11:06:23) 葉宏偉說：配套肯定上去的，那會不斷的膨脹，08年奧運(yùn)會開過了，可能也不管了，我只是一個建議。

    (11:06:52) 葉宏偉說：我覺得房價(jià)至少08年以后瘋漲可能不大，明年我估計(jì)就不會像今年漲的這么厲害。

    (11:07:13) 主持人說：ebstudio ：什么叫奴才？奴才就是不能根據(jù)自己的意愿而必須去勞動的人?，F(xiàn)在中國有部分人被稱為“房奴”，大家都知道就是為了還房貸而不得不去拼命工作的那些人。

    (11:07:40) 主持人說：早些年流傳這樣的傳說，據(jù)說開發(fā)商杜撰的故事，美國老太太和中國老太太的故事，引發(fā)了房奴的問題你也是一位大房奴，這是他的一個反饋。

    (11:08:19) 葉宏偉說：這個非常好，有幾點(diǎn)，第一個消費(fèi)的模式，我們到現(xiàn)在為止還有這樣的習(xí)慣，如果只有總共80萬塊錢的話，絕對不會買100萬的房子，我要攢錢再去付，這跟美國老太太不一樣，美國老太太有十萬塊錢就買房了，

    (11:08:48) 葉宏偉說：到死的時(shí)候剩余資產(chǎn)也沒有了，中國人就要攢錢留給孩子傳宗接代，按揭是不是好的消費(fèi)模式，他的說法，我個人認(rèn)為是現(xiàn)代消費(fèi)模式，

    (11:09:16) 葉宏偉說：不應(yīng)該說我每個月工資里面很大一部分是購房的，我認(rèn)為你超過一定的臨界先是房奴了，比如說超過50%，那你的生活質(zhì)量下降了，如果你的收入20- 30%，那是完全沒有問題的，

    (11:09:28) 主持人說：你是房奴嗎？

    (11:09:34) 葉宏偉說：我不是房奴。

    (11:09:41) 主持人說：多少比例是比較合適？

    (11:09:46) 葉宏偉說：10%左右。

    (11:10:06) 主持人說：地產(chǎn)精英：請問嘉賓對中國房地產(chǎn)今后幾年的發(fā)展方向？土地越來越少還有幾年可作？ )

    (11:10:49) 葉宏偉說：這個是對后市的研判了，開發(fā)商比我們老百姓更關(guān)心，政府比我們也更關(guān)心，老板手上有大把的現(xiàn)金，他投好呢？他現(xiàn)在正在考慮，我們現(xiàn)在有一個開發(fā)商，他在三亞投了50億，說明什么問題呢？說明對房地產(chǎn)還是有信心的，

    (11:11:25) 葉宏偉說：否則不會把兌現(xiàn)的利潤再套進(jìn)去，為什么選三亞，而不選杭州呢，說明他對整個房產(chǎn)前景看好的，他認(rèn)為三亞更有優(yōu)勢，所以選擇了三亞，我個人認(rèn)為崩盤絕對不可能的，老百姓衣食住行，現(xiàn)在絕大部分消費(fèi)來自于什么？老百姓最大的消費(fèi)是房地產(chǎn)。

    (11:12:09) 葉宏偉說：大量的人要進(jìn)入城市，現(xiàn)在城市化，中國還有九億農(nóng)村人，阿里巴巴很多的員工，有了錢以后肯定買房子，杭州現(xiàn)在可售的房是兩萬八千套，那杭州有460萬人，一多百萬家庭，

    (11:12:33) 葉宏偉說：中國不缺欠，缺的就是信心，房價(jià)會不會跌呢？明年形勢明朗，溫總理也許說一句話，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本結(jié)束了，大家馬上第二天房價(jià)漲了。

    (11:12:49) 主持人說：商人：現(xiàn)在二手房交易量銳減是個不爭的事實(shí)，中介生意日子都不好過，而葉總你反而信心百倍速從何而來？你的行業(yè)中沒有危機(jī)嗎？還是有什么我們不知的資金和政策作后盾呢？

    (11:13:48) 葉宏偉說：二手房交易上漲幅度受到很大的交易，杭州二手房交易跟去年相比增長了，為什么我會有信心呢？我的信心來自于未來，我總是崇尚這樣的觀點(diǎn)，選擇比努力更重要，一個人能不能賺錢，與他的眼光多遠(yuǎn)，看多遠(yuǎn)有關(guān)系的。

    (11:14:32) 葉宏偉說：巴菲特股神，每天有一千多支股票，我也是一千多支股票，那為什么結(jié)果不一樣，他的選擇比我獨(dú)到，我看好這個東西，就像馬云看好阿里巴巴未來一樣，美國的現(xiàn)在就是中國的未來，雖然二手房交易量現(xiàn)在不大，大家渠道優(yōu)勢越來越厲害。

    (11:15:05) 葉宏偉說：誰考慮利用我們的渠道呢？開發(fā)商，香港開發(fā)商利用中原每年賣這個東西，杭州中介公司，很多房產(chǎn)公司都放到中介公司了，第三個信心來自國外戰(zhàn)略投資者，

    (11:15:55) 葉宏偉說：莊家漫談是傻瓜嗎？高盛在中國投資沒有一把是輸?shù)模麄冞@么有信心，這不是用錢開發(fā)起來的，有這么多錢，對中介公司短期套現(xiàn)不可能的，他肯定是賭上市，

    (11:16:10) 主持人說：二手房行業(yè)有沒有危機(jī)？

    (11:16:53) 葉宏偉說：05、06年杭州市慶典，滄海桑田方顯品牌本色，這對老百姓有沒有好處？也出好處，在通過進(jìn)一步的洗牌以后，剩下來的都是活力特別行的，未來這個洗牌還不會停止。

    (11:17:21) 葉宏偉說：估計(jì)最終剩下的杭州中介公司不會超過5個，廈門最典型了，兩家中介公司市場份額超過50%，杭州也是初出茅廬看得出來了。

    (11:18:04) 葉宏偉說：中介公司我覺得目前來說直營系統(tǒng)中介公司虧損比較厲害的，杭州目前經(jīng)營的中介公司都不怎么好，我覺得有些中介公司是有支持的，比如說中原也是上市公司，

    (11:18:46) 葉宏偉說：二十一世紀(jì)也沒有問題，已經(jīng)有錢投資進(jìn)來了，我愛我家應(yīng)該問題不大，杭州亞泰、青鳥，公眾房網(wǎng)，但是現(xiàn)在已經(jīng)沒有這么好，行業(yè)洗牌非常厲害，我希望杭州的中介公司希望能夠經(jīng)受住洗牌，

    (11:18:59) 葉宏偉說：能夠進(jìn)入前三名的才有可能拿到國外戰(zhàn)略投資者青睞。

    (11:19:29) 主持人說：paulmott ：我想問一下葉律師，我這里是江蘇省太倉市和大慶規(guī)劃的房子，以國有土地買地石油公司內(nèi)購福利房，但高于市場最低價(jià)以商品房購得，合同是收房后90天領(lǐng)房產(chǎn)證，但現(xiàn)在都半年多了，還沒有房產(chǎn)證，我該如何爭取房產(chǎn)證呢

    (11:19:43) 葉宏偉說：很簡單，給他發(fā)律師函，然后等著拿錢吧。

    (11:20:16) 主持人說：djingyou ：請問葉老師：現(xiàn)在有些地區(qū)政府出來限制房價(jià)這當(dāng)然好，但這樣的房子質(zhì)量有保證嗎，如何選擇此類房子呢？謝謝！

    (11:20:59) 葉宏偉說：市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是市場決定房價(jià)，杭州經(jīng)濟(jì)適用房賣2700塊錢，很多的小縣城，我來自麗水的，現(xiàn)在麗水的房價(jià)，開發(fā)商通過市場拍賣土地，房價(jià)才是一千塊，經(jīng)濟(jì)適用房政府限定價(jià)格，那市政工程費(fèi)不要給的，那有2700塊。

    (11:21:22) 葉宏偉說：那小縣城是通過拍賣的，那還有利潤，你說我給你造出5000塊，那也是有利潤，所以說我覺得政府這樣做，最終是要失敗的。

    (11:22:25) 主持人說：大海1 ：如果中國推行溫州個人投資聯(lián)建房的模式的話，那房價(jià)就要大疊了．你認(rèn)為呢？

    (11:23:23) 葉宏偉說：最早不在溫州，而是在北京，在杭州的話，這里還有一個辯論，我認(rèn)為個人集資建房不可行的，這不符合分工原則，其實(shí)開發(fā)房子很難的，這里是很難的，有土地關(guān)、稅務(wù)關(guān)等等，

    (11:24:01) 葉宏偉說：另外房子一百套，哪套給誰，另外多出來的幾套給誰呢？應(yīng)該用市場的方式，迫使開發(fā)商拿到平均利潤，最終結(jié)果是利潤平均化，水往低處流的，利潤哪個行業(yè)有錢哪個行業(yè)擠進(jìn)來。

    (11:24:41) 葉宏偉說：我感覺五年內(nèi)房價(jià)利潤應(yīng)該不會太高，現(xiàn)在有的產(chǎn)業(yè)不把房產(chǎn)作為主要行業(yè)。

    (11:25:23) 主持人說：小葉如楓 ：幫我請代問葉先生，現(xiàn)在政府是出一些政策調(diào)控房價(jià)，但實(shí)際上的房價(jià)不斷上升的，請問葉先生如何看將來的房價(jià)

    (11:26:01) 葉宏偉說：這也不是我個人的看法，我們整個國務(wù)院、九部委對房地產(chǎn)的判斷，中國整個的房地產(chǎn)，在這個行業(yè)來說，總體形勢還是好的，我還是認(rèn)為這樣的觀點(diǎn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)只是局部的問題，就擔(dān)心類似上海這樣的問題出現(xiàn)。

    (11:26:25) 葉宏偉說：陳良宇的問題出現(xiàn)，造成老百姓的仇富心態(tài)，可能造成很多開發(fā)商被斬掉。

    (11:28:48) 主持人說：彎管機(jī) ：隨著市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，以后土地越來越少，那么農(nóng)村以后的土地價(jià)格會怎樣呢？

    (11:29:57) 葉宏偉說：第一農(nóng)民土地是出讓不來的，國家是壟斷了，我現(xiàn)在看種哪里看種一塊地要買是不行了，另外以后土地私有，現(xiàn)在醞釀要不要把土地變成私有化，像中國有戶口制度的沒有幾個國家，就三個國家，

    (11:30:27) 葉宏偉說：基本上看到西方國家，哪怕社會主義社會都沒有這樣的規(guī)定。所以你看香港兩邊都是很大的高樓，中間一棟矮矮的小房，就是土地私有化，你有錢我不賣給你，所以出現(xiàn)這樣的情況。

    (11:31:18) 葉宏偉說：好像看上去對整個城市建設(shè)不好，但是其實(shí)是非常合適的，如果他自己想買一塊農(nóng)村土地不要買，這是非法的，杭州就有這樣的情況，把農(nóng)莊買過來，這是不能交易的。

    (11:31:45) 葉宏偉說：我原來是農(nóng)村出來的，現(xiàn)在還有三十畝的土地在我的名下，我原來還有田。

    (11:31:58) 主持人說：xu555888 ：本文簡要:房價(jià)壓得老百姓喘不過氣來.請問這和諧嗎?最底層的民眾在住房上享受到了改革帶來的成果了嗎?從中央到地方的相關(guān)職能部門拿老百姓和納稅人的奉碌,房價(jià)長期以暴利運(yùn)行,是他們的失職和不作為,老百姓和納

    (11:33:06) 葉宏偉說：贊同他的觀點(diǎn)，中央政府在這方面是失職的，我的觀點(diǎn)，我認(rèn)為中央政府確實(shí)在沒有房子住之前，要給他解決，經(jīng)濟(jì)適用房不要說跟我們有關(guān)系，沒有一點(diǎn)關(guān)系，好的經(jīng)濟(jì)適用房都是內(nèi)部預(yù)定的，杭州今年你看政府目標(biāo)里面50%經(jīng)濟(jì)適用房拿出來，說明以前是很少的。

    (11:33:38) 葉宏偉說：我有一個朋友，分給他180的房子，他不要，我說你賣給我一萬塊錢一個平方，因?yàn)檫@個經(jīng)濟(jì)適用房是有產(chǎn)權(quán)證過戶的，他說這么好啊，我買進(jìn)才2700，我說給我，我也不用過戶，我就放在那里。

    (11:33:49) 主持人說：yjy970226 ：我的房子是15年按揭的，現(xiàn)在已經(jīng)交了6年了，現(xiàn)在如果想一次性交清的話，是劃算，還是不劃算？

    (11:34:36) 葉宏偉說：我具體沒有精算，這個是精算師算的，我也是有房子在按揭，你現(xiàn)在的這些錢，這個按揭的利息比較低的，只有百分之五點(diǎn)多，如果達(dá)到10-20%，那可以考慮一下，如果沒有其它投資途徑，那就換掉，

    (11:34:47) 葉宏偉說：比較一下現(xiàn)在投資跟做其它投資的合算問題。

    (11:34:59) 主持人說：等待是美 ：嘉賓你好,我是重慶的,我也是一直關(guān)注房地產(chǎn)市場的,想請問嘉賓你覺得重慶的房價(jià)幾年后會達(dá)到杭州的房價(jià)呢?謝謝

    (11:35:20) 葉宏偉說：重慶房價(jià)比較低的，漲的速度不是太快，我感覺要超過杭州幾您之內(nèi)不可能。

    (11:36:06) 葉宏偉說：杭州今年財(cái)政收益3840億，這是什么概念，可能和幾個省相比，大家知道一個問題，北京和上海全是城市人口，農(nóng)村人口很少的，而浙江省的農(nóng)村人口占據(jù)大多數(shù)，城市人口的收入水平在中國來說最高的。

    (11:36:16) 葉宏偉說：房價(jià)用購買力來堆的。

    (11:36:26) 主持人說：八達(dá)包裝印刷 ：請問嘉賓老師,當(dāng)今中國哪個城市房價(jià)泡沫太大，必須理性回避？哪里買樓物有所值，必須果斷下手？哪里房產(chǎn)正在迅速后來居上，必將給買房者帶來厚利？哪里房價(jià)還將原地踏步，大可不必著急？

    (11:37:47) 主持人說：有一個課題叫反映不足，有利好消息出來，可能就反映過度了，壞消息出來的時(shí)候，應(yīng)該是跌的，只有跌了一個點(diǎn)，股市里面最體現(xiàn)價(jià)值的，巴菲特理念，看行業(yè)盈利性，雖然有反應(yīng)不足、反應(yīng)過度，還是圍繞股票本身價(jià)值。

    (11:38:22) 主持人說：溫州炒房團(tuán)來說，短期之內(nèi)是有影響的，這個城市總共是一千套，一下買了八百套，還剩下兩百套了，那房價(jià)拉起來了，那長期來講是市場決定的。

    (11:38:36) 主持人說：供應(yīng)不足原因在哪里？

    (11:40:09) 葉宏偉說：土地不足和資金不足導(dǎo)致供不應(yīng)求，這么高的稅變相加重購房人負(fù)擔(dān)，買房子要稅要漲一倍，胡小姐本來有很多房子，這個房子對你來說有利潤，但是很難賣的，一算有些房子到三年，還差兩年不要交稅

    (11:40:42) 葉宏偉說：了及本身二手房供應(yīng)里面可能增加一部分，我們說的一個問題，我想舉個例子，一個水杯，有很高的水，另外一個水杯一點(diǎn)水都沒有，這個就是資源配置的問題，稅太高了，

    (11:41:08) 葉宏偉說：舉個例子為什么今年二手房行情不好？出臺兩個稅，一個是營業(yè)稅，一個是個稅，如果政府說2007年1月1號營業(yè)稅和個稅全免，那馬上交易量上來了。

    (11:41:20) 葉宏偉說：我認(rèn)為這個做法肯定是錯誤的，收這么高的稅是錯誤的，壁壘過高。

    (11:41:40) 主持人說：djingyou ：請問葉老師：現(xiàn)在法律的完善，但有很多銷費(fèi)者在購房中，遇到很多欺騙性的事件得不到保障，我們做為普通的銷費(fèi)者應(yīng)該怎樣保護(hù)好自己的利益呢？

    (11:42:43) 葉宏偉說：那很多，很多的東西跟開發(fā)商有關(guān)系，但是這里也有跟整個政策法規(guī)不健全有關(guān)系，杭州非常有名的案件是集體拒收，近兩千戶，原因是什么？廣告與實(shí)際交付不符，另外設(shè)計(jì)變更，原來有學(xué)校，結(jié)果沒有了。

    (11:43:08) 葉宏偉說：對于這個人要買房的建議，怎么避免中陰招呢？第一買現(xiàn)房，另外要買品牌公司的期房。

    (11:43:17) 葉宏偉說：另外買市區(qū)中心房。

    (11:44:08) 葉宏偉說：有律師朋友的話，買房子之前要看一下，你還是要給他看的，現(xiàn)在很多買別墅，人家?guī)蓭熯^來的，我們中國期房合同總共29條，很多的國外的合同，我這里有國外的文本，現(xiàn)房買賣合同都是非常厚的。

    (11:44:23) 葉宏偉說：樹能不能砍都要規(guī)定的，這個樹不能砍的，旁邊整個小區(qū)的犯罪率到底什么樣的情況都要告訴你的。

    (11:45:01) 主持人說：長風(fēng) ：我是廣西南寧 你覺得南寧的房價(jià)趨勢怎樣?；卮鹞?BR>
    (11:45:06) 主持人說：小葉如楓 ：廣州的房價(jià)排國內(nèi)的前幾位，請問就現(xiàn)在的廣州房價(jià)將會不會再升高呢？

    (11:45:51) 葉宏偉說：廣州不是太熟悉，我估計(jì)問題不是太大，因?yàn)槭鞘袌稣{(diào)節(jié)，市場決定機(jī)制已經(jīng)沒有什么扭曲了，基本上價(jià)格是市場決定的。這個是筆記本電腦，是市場決定的，這個大幅度降價(jià)可能性不大，廣西南寧房價(jià)被低估的，這是省會城市，現(xiàn)在部分漲的比較厲害的。

    (11:46:30) 葉宏偉說：炒房我個人認(rèn)為不要炒，短期之內(nèi)要賣掉，這個還不很的，南寧有些稅不執(zhí)行的，但是長此以往肯定要執(zhí)行的，它是東盟永久會所，南寧這個地方非常漂亮，很好的地方，我認(rèn)為個人買、個人住的還是可以的，炒房不要去炒。

    (11:46:52) 主持人說：網(wǎng)友：幫我問問余杭（臨平）近今年的房價(jià)情況會怎么發(fā)展?。。?BR>
    (11:47:16) 葉宏偉說：已經(jīng)漲到高位了，短期漲不太可能，已經(jīng)幾個概念炒過了，一個是地鐵概念，如果沒有地鐵概念，那這個區(qū)塊是不怎么樣的，

    (11:47:49) 葉宏偉說：包括下沙也是一樣，跟臨平比，臨平理論上不會有這么高的價(jià)格，如果說想炒的現(xiàn)在趕快賣掉，現(xiàn)在已經(jīng)有定遲了，價(jià)格下跌了，應(yīng)該早一點(diǎn)賣的，他如果說要投資的，短期之內(nèi)不要期望值過高，可能性不大。

    (11:48:12) 主持人說：威尼斯晶 ：請問葉老師：按揭房在按揭中途想將房子退掉，換買另一個樓盤的房子，但是沒有房產(chǎn)證是否可以直接賣給其他人？

    (11:48:36) 葉宏偉說：賣不來的，這個房子是期房，那是中介公司的話肯定不會要的，找到下家的話那也不會要的，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證。

    (11:48:43) 主持人說：網(wǎng)友問題回答不完，再提交兩個。

    (11:48:49) 主持人說：djingyou ：請問葉老師：根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，未來10年二手房走勢將是怎樣？謝謝！

    (11:49:10) 葉宏偉說：第一二手房交易量會馬上超過一手房，上海已經(jīng)召開一手房，杭州一手房跟二手房比例大概持平。

    (11:49:38) 葉宏偉說：二手房對契稅的貢獻(xiàn)基本上是持平的，二手房會超過一手房，二手房交易量可能是一手房的六倍。

    (11:50:49) 葉宏偉說： 二手房價(jià)不是獨(dú)立形態(tài)，跟一手房一樣的，我覺得交易量來說確實(shí)是如此，另外最后在說的，二手房的稅估計(jì)會下跌，不會有這么高的，這么高是撐不下去的，跟胡錦濤總書記提出來的，外需型的增長變?yōu)閮?nèi)需型的增長是不相符的。

    (11:51:20) 葉宏偉說：國外對我們國家壓力很大，一會兒人民幣匯率下跌，一會兒反傾銷，那要擴(kuò)大內(nèi)需，房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需，這個引擎不能熄滅，我是溫家寶總理馬上減稅，減稅二手房交易量上來了。

    (11:51:34) 主持人說：減稅時(shí)間表怎么樣？

    (11:51:41) 葉宏偉說：可以拭目以待。

    (11:51:55) 主持人說：承功 ：請問葉老師現(xiàn)在像月收入在2500元,買房合算還是是租房合算,面積要在120平方,我在溫州

    (11:52:30) 葉宏偉說：這種情況，溫州房價(jià)很貴，2500塊錢個人建議不要買房，還是租房，這個很顯然，2500塊錢肯定要叫爸爸媽媽付錢，2500塊錢存下來最多一千塊錢，那一百萬的按揭，一個月也要六千多。

    (11:52:59) 葉宏偉說：十萬的按揭還要六百多，壓力太大，我感覺這樣的情況是如此，如果特殊情況，要結(jié)婚父母給他資助，另外溫州房價(jià)已經(jīng)漲的比較厲害。

    (11:53:30) 葉宏偉說：溫州人有錢人多，偷渡到國外、華僑帶過去特別多，麗水的一個青田縣這么一個小縣城房價(jià)一萬多一個平方，麗水這樣的地方，我的老家，這么一個不富的地方，房價(jià)現(xiàn)在最貴的賣到九千塊錢一個平方，

    (11:53:40) 葉宏偉說：均價(jià)五千到六千了，是很厲害的。

    (11:54:04) 主持人說：八達(dá)包裝印刷 ：請問葉老師,如果買房,你覺得目前中國那一個城市生活的質(zhì)量最高,如何是你會選擇那一個城市? )

    (11:54:53) 葉宏偉說：我想講兩個城市，一個是杭州，杭州各方面不錯，這么好的地方，經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，銀行融資都非常發(fā)達(dá)，創(chuàng)業(yè)非常有利，阿里巴巴這樣的企業(yè)，還有吉利臨海跑到杭州，東芝全球最大的生產(chǎn)地在杭州，松下也在杭州，杭州確實(shí)是非常好的地方。

    (11:55:08) 葉宏偉說：生活、辦公、創(chuàng)業(yè)都很適宜，小孩子教學(xué)也很發(fā)達(dá)。

    (11:55:25) 葉宏偉說：第二個三亞不錯，如果有能力到那里買一個房子的三亞不錯，三亞是非常好的選擇。

    (11:55:48) 葉宏偉說：居住度假都好，年輕人不可能長久呆著，先買來給父母住，中國唯一的一個熱帶島嶼就是三亞。

    (11:56:18) 葉宏偉說：那里有這么幾波人，一波是東北人，第二波人是江浙一帶的人，第三波人山東這一帶的，就是我們中原地帶的人，本地人是比較少的。真正三亞本地人就是六萬人口。

    (11:57:00) 主持人說：最后為什么會問您這個問題，這個問題可以給人一個遐想空間，哪個到底生活質(zhì)量最高，的確作為房子，我們拿漢字禮說是“累”，上面是一個田，福氣的福也有一個田，為什么說累呢？你要買房子、要投資肯定非常累，

    (11:57:22) 主持人說：你有了房子很苦，也很有福氣，房子帶給我們勞累的同時(shí)，也給我們遐想的空間，我們最后也謝謝葉老師作客阿里巴巴直播室，希望個稅下調(diào)以后作客阿里巴巴直播室，謝謝。

褚立 整理