「驕陽似火，暑氣正盛~」好在炎熱的夏日里，也有悄然發(fā)生的美好相伴。7月27日（上周六），浙江大學(xué)金融創(chuàng)新班的學(xué)員們齊聚一堂，跟隨浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長、浙江省人民政府咨詢委員會委員虞曉芬教授和拿地寶研究院院長、杭州融地信息技術(shù)有限公司董事長兼總經(jīng)理錢賢強(qiáng)老師共同度過了一個知識與趣味并存的周末。

7月27日上午，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬教授為企業(yè)家學(xué)員們展開一場題為“房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵、路徑與挑戰(zhàn)”的權(quán)威解讀，讓大家對房地產(chǎn)的當(dāng)下和未來的調(diào)控政策、調(diào)控方向、潛在發(fā)展領(lǐng)域等有了深入了解。

“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，其內(nèi)涵十分豐富。盡管我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了高速增長，但在很長一段時間里，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)橫跨投資與消費(fèi)，關(guān)系著人民安居樂業(yè)，關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。過去，我國房地產(chǎn)走了一條過度市場化之路，以“價高者得”競爭性拿地，以預(yù)付款和銀行貸款為開發(fā)主要融資渠道，以商品房預(yù)售制為主要銷售方式，保障性住房占比低，企業(yè) “高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”數(shù)量擴(kuò)張型經(jīng)營模式，積累了大量問題，迫切需要構(gòu)建新發(fā)展模式。

新發(fā)展模式既是對過去發(fā)展模式中存在的各種問題的糾正，也是承擔(dān)起新發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新使命，是中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

在發(fā)展理念上，緊緊圍繞讓人民群眾住上好房子，實(shí)現(xiàn)人人住有宜居這一目標(biāo)，更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升，更加注重功能優(yōu)化和配套設(shè)施，從解決“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，從短期經(jīng)營向長期主義轉(zhuǎn)變、從粗放型發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在機(jī)制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式，讓人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配，避免市場供求失衡與大起大落。

在供應(yīng)體系上，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本的住房需求，市場滿足多層次多樣化的住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。加大保障性住房建設(shè)和供給，一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題。在銷售方式上，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。改變長期實(shí)行的全款商品房預(yù)售模式，積極推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售，“所見即所得”，從源頭上杜絕交房風(fēng)險(xiǎn)，徹底消除購房者后顧之憂。

在產(chǎn)業(yè)鏈上，推進(jìn)全生命周期管理。推進(jìn)投建管運(yùn)一體化。加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，適應(yīng)房屋全生命周期管理需要，維護(hù)好人民群眾最重要的住房資產(chǎn)的使用價值與權(quán)益。

在技術(shù)上，加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用，以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和可持續(xù)性。

在路徑上，建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機(jī)制，包括用地制度、財(cái)稅制度、金融制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

7月27日下午，拿地寶研究院院長錢賢強(qiáng)以“房地產(chǎn)新時代的發(fā)展趨勢與機(jī)會”為題，與金融創(chuàng)新班的企業(yè)家學(xué)員們共同探討杭州樓市的變革，令同學(xué)們獲益匪淺。

此次課程涵蓋理論知識、案例實(shí)操、答疑環(huán)節(jié)，全面解析決定房地產(chǎn)發(fā)展走勢的人口規(guī)模、財(cái)富水平、土地供應(yīng)規(guī)模等關(guān)鍵要素，為各學(xué)員梳理鞏固相關(guān)知識點(diǎn)，讓大家看懂、吃透，實(shí)現(xiàn)高效賦能。

房地產(chǎn)分析“三角模型”。錢，財(cái)富水平?jīng)Q定市場結(jié)構(gòu)；人，人口規(guī)模決定市場容量；地，土地成交量價決定供應(yīng)規(guī)模。

▲人口趨勢判斷

1. 全國人口總量將長期處于下降趨勢；

2. 全國少子化和老齡化問題將更加突出；

3. 全國人口遷移主要向兩大區(qū)域和核心都市圈集聚；

4. 浙江人口主要向杭州灣集聚。

▲財(cái)富水平趨勢判斷

1. 財(cái)富分化更趨嚴(yán)重，部分人口返貧；

2. 居民杠桿率有所降低，但區(qū)域差異仍大；

3. 居民財(cái)富向長三角集聚明顯；

4. “體制內(nèi)”就業(yè)人群比例降低。

▲供應(yīng)規(guī)模趨勢判斷

1.普通住宅供應(yīng)整體嚴(yán)重過剩；

2.低密住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足；

3.核心城市核心地段供應(yīng)不足。

▲房地產(chǎn)新時代發(fā)展趨勢判斷

1. 商品住宅整體供大于求的狀況將長期存在；

2. 低密等高端改善型住宅是未來的主要需求；

3. 住房漲價機(jī)會僅存于少數(shù)城市的核心地段。

▲房地產(chǎn)市場機(jī)會展望

→對企業(yè)：

1. 代建和存量資產(chǎn)管理仍存機(jī)會；

2. 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)值得嘗試；

3. 財(cái)務(wù)投資是分享住宅開發(fā)利益的穩(wěn)妥途徑。

→對個人：

1. 選城市比選地段更重要；

2. 低密住宅有機(jī)會就要買；

3. 抓緊優(yōu)化重組房源結(jié)構(gòu)。

分享尾聲，錢院長還和現(xiàn)場學(xué)員就樓市的未來走勢、投資策略等熱點(diǎn)話題展開了深入交流。這些討論從多角度、多層次、多維度地揭示了杭州樓市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，提供了全方位的參考視野。